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首个集体土地建设租赁住房项目入市 万科破解租住难题

本报记者 吴静 卢志坤 北京报道

据统计,20-35岁的年轻人在北京租房人群中占比超过50%,他们的租房生活是“后浪”步入社会3-5年的真实写照,靠租房过渡,背负着梦想努力前行。

然而,在每年租金涨幅达10%与租赁房源缺口达400万间的现实中,如何让年轻人在北京扎根逐梦?

位于北京南三环由北京万科打造的泊寓|院儿(成寿寺社区),给了这群“想与城市一起生长”的年轻人,一次以共享方式和城市深刻融合的机会。

这个被命名为“院儿”的地方,不仅是年轻人的栖身之所,还通过公共社交空间让租房人群在社区管理上获得更好的“租售同权”体验感,拥有大社区的归属感。

给年轻人一个有家的城市

根据相关机构所做的一项市场调查,20-35岁的年轻人是北京租房市场的主力军,他们独立于“房奴”之外,大多数年轻人平均不到11个月就要换一次房子,养活了城市里的租房中介和搬家公司,有的租客甚至调侃自己“从三里屯CBD到青年路,再到西二旗后厂村,尝尽一个城的风华”。

作为代表“热血、激情、独立”的年轻一代,他们是城市的建设者,也是撑起未来经济的中坚力量,对于自身的租住品质也有着更高的要求。一向尊重年轻人价值的万科,在租赁市场上也勇于尝试。《中国经营报》记者了解到,在北京,房租飞速上涨与租赁住房短缺的双重难题下,万科作为最早的一批“解题人”,积极响应国家大力发展住房租赁市场的政策号召,从集体土地建设租赁住房项目出发,打造全国首个开工及开业的集体土地建设租赁住房项目——泊寓|院儿(成寿寺社区)。

“房子是租来的,但生活不是”,在对项目打造时,万科通过高品质的产品和丰富的配套来服务好租户和周边居民。

据了解,在产品打磨方面,泊寓|院儿(成寿寺社区)突出“量身定制”,共有901套独立开间,旗下设有女生房、宠物房、主播房、SOHO房、健身房等五类主题房,面向不同收入水平、职业特点和租住需求的细分客群。

比如,针对新时代女性,女生房提供1.6米的大尺度梳妆工作台,预留丰富的储物空间,定制收纳功能的百变衣柜,确保春夏秋冬的衣服都能装下。随着斜杠青年、SOHO青年的增加,独立自由的办公沟通空间成为刚需,为此,在房间设计时,SOHO房配备3×0.9米升降办公桌、144Hz高速显示器和人体工学椅,满足此类年轻群体的办公需求。

一直以来,租赁住房的装修问题受到社会关注。为了让租客体验便捷、健康的居住环境,泊寓|院儿(成寿寺社区)在装修上使用的都是由万科自主研发的快装快建产品,例如墙面不再使用传统的涂料、油漆,而是使用竹炭纤维板等绿色环保材料,保证每个房间的空气质量指标均达到国家标准,实测甲醛含量远低于国标。

以往,市场上的租赁房源大多来自存量住宅,在设计和配套上并不完全符合租房的年轻人群需求,尤其是社交需求。基于对传统住宅社区的思考,以及对长租公寓公区的升级,万科在建筑主体上挑出的玻璃盒子里打造了一个500平方米的城市共享客厅——社区之心,配置云中图书馆、减压健身房、欢乐轰趴馆等社区配套,为年轻人提供更富活力的社交空间。

不仅仅局限于城市共享客厅,泊寓|院儿(成寿寺社区)还将年轻人对生活方式的多种需求,转换成丰富的配套融入设计中,在楼宇之外推出了4000平方米的社区个性商街,集合品牌餐饮、舞蹈健身、生活超市、文创体验店等多种业态,让租客走出家门即可体验消费场景。

在社区安全方面,泊寓|院儿(成寿寺社区)不仅采用智能门锁,实现住户生命安全预警,还通过人脸识别技术(门禁、入侵识别、访客)实现无卡化通行,园区内人员信息实时上传,与公安系统流动人员管理大数据动态联网,配合公共区域24小时全方位监控,给租客创造全方位的安全感。

同时,为了满足年轻人对服务智能化的新需求,泊寓|院儿(成寿寺社区)还配有绿色的社区管理系统和智能响应体系,提升报修服务效率、能耗管理效率。例如,租客躺在床上通过“泊寓”微信公众号或者APP动一动手指,就可享受覆盖全方面生活的服务,包括水电表的智能化查询和实时自助缴费,以及“3小时响应、4小时完成”的一键报修等,还有智能快递柜,不用为“不能及时接快递”而焦头烂额。

据悉,成寿寺社区项目首批入市的235套公寓已于5月底全部租罄,而上述五类主题房也将于今年9-10月份正式推向市场,日前已经启动预租。

创新集体租赁住房土地合作模式

在首都,如何给年轻人营造一个健康的租赁市场,吸引更多人才在此奋斗拼搏,事关城市未来的发展走向,一直是政府乃至企业关注的重点。

“我们参与集体土地建设租赁住房项目的初衷,是希望给年轻人一个有家的城市。让房租不超过年轻人收入的三分之一,大约3000元/月,地铁通勤在40分钟以内,同时兼顾他们对品质和个性的需求,让奋斗者可以租得起好房子”,万科集团合伙人刘肖表示。

这样的初衷实现起来需要多方合力。以成寿寺租赁住房项目为例,租金均价 3600元/月/套起,约为周边同品质一居室租金的70%-80%。对北漂人群而言,能以相对较低的价格获取高品质的房源,无疑具备极强的吸引力。

这样的价格,是建立在较低的土地获取成本基础之上。据了解,成寿寺项目是万科参与的北京市租赁住房供地中最优质的地块之一,位于南三环方庄桥西南角,处于方庄商圈。方庄是北京第一个整体规划的住宅区域,始建于 20世纪 90 年代。曾经该地块被规划为多功能建设用地,但多年来苦于无法建设实施,与北京多数改造前的城中村如出一辙。

该项目主体为北京金城源投资管理公司,前身为成寿寺村集体经济组织,自2001年开始组织实施成寿寺旧村改造工程。2005年,成寿寺村作为北京市第一个试点村,完成了整建制撤村转居工作,农村集体土地归属金城源公司和全体股东所有。

2017年是转折之年,成寿寺村集体以土地经营权与万科合作,将项目建成后45年的经营管理权及收益权转让给万科。有别于土地获取,万科前期只需投入建设开发成本,降低了企业参与租赁住房的负担。同时,万科每年付给村集体的收益有最低限,如果盈利超出预期,村集体还会在保底租金收益的基础上分享一定的超额收益,既保护了村民的基本利益,又让村民有机会共享市场的增量红利。

受益于优化营商环境的政策背景,成寿寺项目每一步都快人一步。作为北京市第一批集体土地建设租赁住房的试点工程,成寿寺项目从立项到拿到“工程施工许可证”原本计划需要7个月的时间,而实际过程被缩短到5个月,整体较综合计划提前6个月开业。

促进租赁市场发展

一直以来,作为房地产调控长效机制建立的重要部分,租赁市场的稳定与否备受社会关注。十九大指出,要“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”“让全体人民住有所居”。

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